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下半年西安房价 可能上涨5%左右

2016-07-05

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(原标题:下半年西安房价 可能上涨5%左右)

国内某房地产研究院7月4日发布上半年楼市研报显示,西安前6月住宅均价6744元/ ,同比去年涨幅很小;交易增量明显,上半年住宅销量突破7万套。截止目前,上半年西安住宅价格已经连续上涨6个月。记者在踩盘过程中发现,万科、龙湖、融创等多家开发商的项目都有不同程度的价格上调。业内人士预计,下半年房价仍会继续小幅度上涨。
  6月房价比年初贵了158元/

   在全国房价开始“涨不动”的6月,西安住宅均价小幅拔高,当月6564元/ 相比5月涨了56元/ 。如果和今年1月6406元/ 相比,贵了158元/ 。
   这是否说明西安房价已进入上涨通道?美城机构首席市场分析师沈玮认为“为时尚早。”她说,因为去库存和冲刺全年任务的需要,去年底到今年初各楼盘成交价普遍处于低位,今年1月的6406元/ 可以说是近一年半的最低水平。随后在热点楼市的“传导”下,西安房价在近几月也出现了持续性的小幅攀升。但是和去年同期相比,仍处于“滞涨”状态。数据显示,去年上半年西安住宅均价为6741元/ ,而今年前6月的均价是6744元/ ,等于同比涨幅只有微不足道的3元/ 。
   复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强指出,今年春节以后,受利好政策刺激,一线和部分二线城市形成一波购房潮,西安部分开发商也借势提价。市场随后“冲高回落”转入淡季,开发商的涨价行为也戛然而止。另一方面,西安房价经常受到成交结构的影响。某一时段内城改等低价房源集中备案,即拉低整体的住宅成交价格,“纯粹市场供需导致的涨价现在还没有看到。”

  上半年住宅成交量破7万套

   据统计,今年1-6月成交套数为76810套,同比去年增长18499套;上半年的成交面积为825.24万 ,同比增幅达33%。但上半年的火热行情有逐渐熄火之势。数据显示,西安6月住宅成交面积162.72万 ,环比已有5个百分点的下滑,这与全国市场的走势也比较吻合。
   “从5月份开始销量已经回落。”易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进介绍,上半年的房地产“牛市”主要建立在3、4月的火爆之上,购买需求透支后这波暴涨行情必然告一段落。
   克而瑞西安机构总经理朱郁表示,随着天气转热开发商推盘逐渐偃旗息鼓,不少项目的客户到访率、成单情况不及3、4月,“虽然西安出台了被称为 楼十条 的新政,这对市场信心的提振很大,但全国楼市趋于疲软、部分城市调控收紧也带来反向刺激。”
   不同楼盘间的差距也比较明显。记者上周走访了西安市超过10个在售楼盘,既有项目声称“每月能卖100多套房”,也有开发商回应“已连续两周零成交”。沈玮介绍,目前曲江和高新是西安的热销区域,不少楼盘的成交价都超过了7000元/ ,明显高于全市均价;而在北三环和东三环外的个别项目,“一平方米只卖4、5千元,去化率仍不容乐观。”

  多机构声称“本轮楼市拐点将至”

   5、6月以来楼市增速下滑,多个机构做出了“本轮周期已从顶点跌落”的研判。广发证券近日报告认为,今年下半年,房地产行业整体成交同比升幅将继续放缓。上半年成交量的大幅上升来自于改善性需求的贡献。这部分需求连续入市后,需要重新积累培育一段时间,才能有新一轮需求释放。招商证券的报告同样认为,近期房地产市场量价齐升,证明当前正处于周期内的小高点。未来调控的重新回归,量价调整幅度将减小。
   夏强认为,所谓拐点论是基于供求水平提出。他说,目前西安的库存压力正逐步得到缓解,新出台的“楼十条”也继续释放出去库存信号,“下半年很可能继续量增价稳的走势。”
   沈玮表示,下半年西安市场的“变数”在于一些标杆项目入市。包括华远、保利、万科、碧桂园等多个品牌房企都有新开或加推房源的计划,这些楼盘的定价、营销和宣传情况将会对各区域市场产生不小影响。

  土地供应下降间接导致房价上涨

   一位从事房地产市场调研行业多年的李姓人士称,“西安作为二线省会城市,房价是比较低的,从2012年至今基本就没怎么涨过,远不及兰州、郑州等内地省会城市。没涨价的主要原因还是供大于求,产能不强和人口新增的速度缓慢。”
   2014-2015年市场表现不佳,开发商放缓了拿地的速度,也间接导致2016年供应和成交下滑。从克而瑞数据中看到,5月份,西安土地成交面积环比大幅下降65.63%,成交土地多位于核心区,且容积率较低,导致楼板成交价环比上涨77.84%,创10年新高。另一方面,中国指数研究院数据显示,西安6月土地成交17.29万平方米,主要集中在高新区、大兴新区、浐灞、户县等区域。
   朱郁认为,西安土地市场地块已有局限性,核心区域土地太少也是导致土地成交量较去年下降的一大原因。市区内部的土地必然是稀缺的,供应量只能持续收缩,长此以往,供应的下滑是必然现象,也会间接导致地价上涨。另外,土地供应量的下降,在一定程度上也会加速库存的去化,库存下降也会影响房价上涨,都是相辅相成的。从土地市场现状看,政府可出让的大量土地都集中在目前比较偏远的地带,无法满足置业者对成熟配套的需求,开发商在这些区域拿地也非常谨慎,很多开发商更愿意收购地段较好的存量项目。

  政策变化或助推下半年房价微涨

   房地产行业因政策性导向的改变对市场的影响往往比较明显。沈玮指出,西安近几年也在出台调整政策,2015年6月份的“新九条”,唯一刺激较大的就是买房落户,落地性也并不强;今年6月底出台的“楼十条”,虽然对购房端并没有太大的刺激作用,但是对开发商有很大的去库存效力。
   很多开发商和代理机构认为“楼十条”对市场的促进作用持乐观态度,创典全程总经理徐正茂表示,“如果楼十条政策能很好地落地,市场成交会活跃,价格也会加速走出低谷。”但也有业内人士指出,相对于近期成都出台的政策,西安的“楼十条”仍然相对稳健,对市场不会有太大的刺激。
   沈玮认为,从去年10月住宅去化一直在连续下降,预计今年下半年去化周期将降至10个月以内,已经达到合理的范围。那就说明西安房价在下半年仍将有上涨的动力。另外,有一些大品牌开发商的改善型项目会在下半年入市,也会提升房价的上涨,预计下半年涨幅会在5%左右。

  改善型产品升级提升房价

   从购房的人口来看,25-30岁的初次置业一般是刚需置业。但随着家庭结构的变化、逐步凸显的子女教育问题,大多数家庭有改善换房的需求。而且越来越多的初次置业者也偏重于一次到位的改善型产品。
   据易道西安机构的数据显示,从2015年四季度开始,改善型产品的成交占比达到30%,而且这个比例在2016年一季度不断提升,已经达到40%。较低的首付比例,历史低位的贷款利率,使得改善型需求客户跑步入场,未来还有一定的上涨空间。

   改善的购买力逐渐强于刚需,同时对于产品的消费升级,要求更高。为了迎合这种市场需求,开发商必然在产品端做更多投入,提升产品价值。例如西安万科从去年相继推出的万科金域国际、万科翡翠系产品等,都属于相对高端的改善型产品。龙湖、融创等企业也相继推出中高端改善型产品,产品的升级必然会使商品房开发的成本增加,也会直接导致房价有一定幅度的上升。 本组稿件由华商报记者 李程 党兰 采写
 

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